Grondexploitatie
Voorziening bouwgrondexploitatie
Voor de dekking van de risico’s in de huidige actieve gemeentelijke grondexploitaties is er een voorziening. Per 1 januari 2023 is de hoogte van de voorziening € 0,6 miljoen. Het gaat hierbij om het maatschappelijke project Lindelaan 315-323 (€ 461.000), Stadshart/Townhouse (€ 90.000), Bioscoop Stadshart (€ 50.000) en Maalderij 4-8 (€ 15.000).
Ook voor een negatief resultaat op de facilitaire projecten is er een voorziening. De stand van deze voorziening per 1 januari 2023 bedraagt dit € 0,6 miljoen.
Benodigde weerstandscapaciteit
De hoogte van het risico en de beheersing hiervan is een belangrijk speerpunt. Door het opstellen van scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de benodigde weerstandscapaciteit per project is. Mede op basis hiervan kan besluitvorming plaatsvinden over de te nemen beheersmaatregelen, wanneer deze genomen kunnen worden en wordt de benodigde weerstandscapaciteit gealloceerd. De totale benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties die zijn opgenomen in de meerjarenprognose grondexploitaties bedraagt € 8,0 miljoen . Dit is een toename ten opzichte van vorig jaar (€ 7,2 miljoen) en nog exclusief Legmeer, BTAZ en de Scheg.
De groei van de stad wordt voornamelijk gerealiseerd met faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft zelf beperkt eigen grond beschikbaar voor ruimtelijke ontwikkelingen. De haalbaarheid van projecten staat wel op gespannen voet door enerzijds de toegenomen eisen en wensen en anderzijds de invloed van de ontwikkeling van VON-prijzen en daartegenover de gestegen bouwkosten (mede als gevolg van extra duurzaamheid ambities). Dit heeft effect op de haalbaarheid van projecten. Daarnaast gaat de groei van de stad gepaard met een groei van de behoefte aan voorzieningen en infrastructuur. Dit is continue aandachtspunt bij het opstarten van ruimtelijke ontwikkelingen
Legmeer
In de raad van 27 mei 2020 heeft de gemeenteraad unaniem ingestemd met de Ontwikkelvisie Legmeer. In 2021 is financiële steun van het Rijk, de Woningbouwimpuls, in casu € 9,2 miljoen toegekend. Het bedrag is inmiddels naar de gemeente overgemaakt.
Vanaf eind 2021 is het project Legmeer in een dynamisch proces terecht gekomen. Met name het onderzoek naar de haalbaarheid is daarbij aan de orde geweest en de markt is geconsulteerd. Daarnaast hebben we te maken met negatieve financiële ontwikkelingen, zoals een stijging van bouwkosten en rente, die effect hebben op de haalbaarheid en hiermee de voortgang van het project.
Nog steeds wordt gestuurd via de ontwikkeling van clusters en vindt afstemming plaats met de partijen in het gebied. De gekozen aanpak heeft een bepalend effect op het risico (en daarmee het benodigde weerstandsvermogen). Vooralsnog heeft dit nog niet tot nieuwe vastgestelde uitgangspunten geleid voor Legmeer. Wel zal het college komend najaar in een raadsgesprek een indicatie geven van de financiële en ruimtelijke haalbaarheid n.a.v. een set aan voor te stellen uitgangspunten. De verwachting is dat het college medio 2024 een stedenbouwkundigplan met een nieuwe set aangepaste uitgangspunten samen met een grondexploitatie ter besluitvorming aan de raad voorlegt. Derhalve zijn de berekeningen niet aangepast en blijven de cijfers hetzelfde zoals eerder gepresenteerd.
Vanaf 2022 is naast de verslechtering van de markt een aantal risico’s toegenomen:
- Onder meer door de verslechterde economische omstandigheden wordt gewerkt aan de actualisatie van de uitgangspunten, maar het risico blijft bestaan dat er sprake is van een onhaalbaar plan voor de gemeente. Een haalbaar plan is nodig om een exploitatieplan op te kunnen stellen, om te kunnen voorzien in de dekking van (gemaakte) plankosten.
- Door uitloop van het project wordt de datum voor de eerste paal (eis WBI) niet gehaald. Dit heeft gevolgen voor de snelheid van oplevering en gereedkomen van de woningbouw en mogelijk ook van de WBI-woningen. De gemeente voert continue overleg met het ministerie van BZK in het kader van de WBI-bijdrage.
- In 2022 is gebleken dat de verplaatsing van de werf en het afvalbrengstation duurder uitvalt dan eerder geraamd. Hierdoor neemt het tekort op de totale businesscase toe.
De uitgangspunten van het plan worden momenteel nader uitgewerkt in afstemming met de marktpartijen in het gebied.
De gemeentelijke investering was per saldo geraamd op € 17,5 miljoen, waarvan € 7,5 miljoen onderwijs/sport, € 3 miljoen projectenorganisatie voor de periode 2021-2024 en € 7 miljoen “onrendabele top” op de ruimtelijke ontwikkeling, vooral veroorzaakt door de verplaatsing van de gemeentewerf en het afvalbrengstation. De cijfers zijn afkomstig uit de businesscase bij de WBI-aanvraag van november 2020. Gezien de actuele ontwikkelingen zullen deze cijfers ten behoeve van de grondexploitatie geactualiseerd worden op basis van nieuwe uitgangspunten. De actuele grondexploitatie (actief en facilitair deel) wordt voorgelegd ter besluitvorming, naar verwachting rond medio 2024. Gedurende het project wordt vooralsnog rekening gehouden met een benodigde weerstandscapaciteit van € 9,5 miljoen . Dit is na verwerking van de gemeentelijke investering van € 17,5 miljoen en de bijdrage Woningimpuls van € 9,2 miljoen. De benodigde weerstandscapaciteit van €9,5 miljoen dient voor de vaststelling van de grondexploitatie geactualiseerd te worden op basis van een nieuwe risicoanalyse.
BTAZ
In de Raad van 10 november 2021 is de grondexploitatie BTAZ vastgesteld, inclusief kansen en risico paragraaf. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie BTAZ is destijds een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd, welke tweemaal per jaar wordt geactualiseerd. Deze risicoanalyse is begin 2023 geactualiseerd en vastgesteld in het kader van de jaarrekening. In het kader van de 2 e Tijdvakrapportage in september 2023 zijn de risico’s en kansen door de projectgroep opnieuw herzien en is de Monte Carlo Analyse opnieuw uitgevoerd. De benodigde weerstandscapaciteit van de geactualiseerde grondexploitatie per september 2023 komt op ca. € 9,5 miljoen uit. Ten opzichte van begin 2023 betekent dit een vermindering van de benodigde weerstandscapaciteit van € 0,6 miljoen. Dit wordt met name veroorzaakt doordat het bestemmingsplan inmiddels onherroepelijk is geworden, waardoor verschillende (vertragings)risico’s en risico’s m.b.t. onderzoeken zijn weggevallen.
Scheg
Een ander majeur project in de gemeente Amstelveen betreft de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk De Scheg voor circa 1.400 woningen, bestaande uit de deelgebieden West, Midden en Oost. Het eerste bestemmingsplan (deelgebied Scheg Oost) is in 2022 vastgesteld en onherroepelijk geworden. Voor de ontwikkeling in dit deelgebied Scheg Oost is ook overeenkomst voor kostenverhaal getekend. Voor het deelgebied De Scheg West is het ontwerp bestemmingsplan begin januari 2023 ter inzage gelegd en is de vaststelling voorzien in oktober 2023. Voor dit deelgebied De Scheg West wordt ook een exploitatieplan ter vaststelling voorgelegd aan de raad en is er overeenstemming over een overeenkomst voor kostenverhaal met de grootste private grondeigenaar in dit deelgebied De Scheg West. Voor het deelgebied De Scheg Midden is de verwachting dat het ontwerp bestemmingsplan Q4 2023 ter inzage wordt gelegd.
Op 1 juni 2022 is de grondexploitatie Scheg (West, Midden en Oost) door de gemeenteraad vastgesteld en wordt in de planning & control cyclus geactualiseerd indien van toepassing.
De risicoanalyse van de Scheg is gelijk aan de risicoanalyse voor het MPG 2023. In het 3e en 4e kwartaal zal deze risicoanalyse worden geactualiseerd met het oog op de jaarrekening 2023 / MPG 2024. De actuele benodigde weerstandscapaciteit van € 12,9 miljoen .
Conclusie grondexploitatie
Gelet op de aard en omvang van de grondexploitatieprojecten vinden wij een risicobuffer van € 40 miljoen reëel voor de projecten in de meerjaren prognose grondexploitaties inclusief Legmeer, BTAZ en de Scheg.
De risico-analyse betreft hier het duiden van mogelijke tegenvallers waarmee de gemeente te maken kan krijgen. In directe samenhang hiermee zijn van belang de beheersmaatregelen die de gemeente neemt om risico's te identificeren, het bevorderen van het risicobewustzijn, het vermijden van risico's en ten slotte beperken van schade ingeval risico's zich onverhoopt toch voordoen. De risicobuffer is geen aparte reservering “die op de plank ligt om te worden ingezet”.